“揭楼市阴阳合同内幕：交易避税层层绕过调控”

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“只要成交，房价怎么都行”“交易中心有朋友，打点少交税”……买房的时候，很多中介会抛出“内部公关”的噱头来吸引买房的人。 调查表明，避税“阴阳合同”确实存在，与房地产交易相比形成了灰色产业链。

借“阴阳合同”逃税近20万元

近日，上海某中心城区基层税务所副所长因玩忽职守罪被判刑，涉及使用虚假材料申报的二手房交易免征税收73套，造成许多国家税收损失。 在上海市青浦区检察院近日曝光的税务人员渎职案件中，该区房地产交易中心税务征收人员张氏也承诺降低别墅的“交易税”，并向中介提供“专业意见”，修改合同后，成交价格将降低。

“不仅可以办假不动产证明、假合同、假离婚证明，还可以操作住宅上次的交易价格，或者交易不满1年的房子交易满5年逃避营业税。 ’上海检察院的一位办事员说。 以上海市某中心城区住宅为例，年6月份实际成交价为508万元，2004年1月份上次成交价为130万元，黄牛伪造了上次成交价475万元。 也就是说，将本应378万元的差额人为缩小至33万元。 本来要交20多万元的税，实际上要交1.7万多元的税，逃避税的要达到18万多元。

尽管这笔交易很少向国家纳税，但买家并没有得到多少“利润”。 买家实际缴纳的部分税款通过避税方法进入了中介和一些黄牛的腰包。 当事人表示，缴税那天，她在房地产交易中心按照高纳税标准交给中介十几万元，但自己在门口看到中介和黄牛去税务所交税，“钱几乎都被直接拿走了”。

交易逃税层绕过管制

事实上，各地房地产交易避税现象非常普遍。 最近，记者走访了多家房地产中介企业，商谈如何降低房地产交易税。 包括中原地产等知名房地产经纪在内的销售人员回答说，可以指导交易双方签订《阴阳合同》，大幅降低房地产交易注册价格，大幅减轻税负。

上海市青浦区检察院表示，目前部分房地产中介企业以合同为中心制作复印件，经营避税的手段之一包括让买卖双方签订《阴阳合同》。 一个是为了实际达成合同，另一个是为了向房屋管理部门登记相关税而需要时间的合同。 降低不动产的交易价格。 通常，不动产交易的注册价格在地区的一般住宅指导价格附近。 据上海市民潘介绍，年10月，她在上海南站附近购买了面积58.9平方米的二手房。 住房总额165万元，应交纳契税1.65万元。 根据太平洋(行情、问诊)房屋中介企业的操作，该房产在房屋管理部门登记时，房款总额较低，为120万元，直接省去契税4500元。

对于房屋价款总额“低”前后的45万元差额，在房地产商的指导下，潘先生与房屋销售者签订了补充合同，并以装修等补偿费用的形式出现在补充合同中，中介费用也按原标准收取。 减少与上次交易的差额。 根据相关规定，转让销售购房期限超过5年的非普通住宅，按两次交易差额征收营业税。 提高上次交易价格，可以大幅降低房地产的实际交易税。 采取新建公寓、“出租出售”等多种玩法来避税。 例如，对新购置的住宅不办理产权证重新转让，二手房转让改为新房销售的不满2年进行上市交易的住宅，将实行“以租代售”。 即房屋中介商成为买卖双方的代理商时，通过将原购房合同变更为租赁合同等这些方法达到避税的目的。

“上述多样化的游戏之所以虚假，离不开基层监管部门工作人员的‘协助’。 ”中国法学会财税法学研究会副会长贾绍华表示，依法纳税不仅是公民的义务，许多房地产税种都有“总额高税低贵”的大致含义，因此，控制高价住房市场的目的，个人非法“避税”客观上很多。

迫切需要完善基准

据介绍，与上述避税手段相比，目前许多税务机关已经着手加强或纠正监管。 但是，一些专家和买家认为，许多案例在某种程度上反映了标准必须是完整的。 另外，作为房地产交易的一环，税收项目很多，可以适当合并、简化，减少操作空之间。 例如，作为征税标准，采用一般住宅价格指导方针的地方很多，但大多与住宅市场价格相差甚远，调整相当滞后。 据悉，上海最新的普通住宅标准于年3月制定，目前已沿用两年半。 但是，在过去的两年半里，上海地区的房价再次上涨。

住部政策研究中心研究员王仝林认为，随着市场进入调整期，精细化将朝着房地产调控的方向发展，无论是抑制住房投机，还是保障性住房的建设管理，都需要更加精细化的政策。 据介绍，还需要加强对房地产中介商“阴阳合同”“阻止”税的处罚。 例如，目前《深圳房地产市场监管办法》规定，中介机构支持买卖双方操作《阴阳合同》将受到5万元的处罚。 这是地方性房地产监管法规率先对《阴阳合同》确定的处罚规定，但与数十万的非法所得相比仍然较轻。